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El Informe de Evaluación del Edificio (también conocido como IEE) es un documento en el que un técnico competente acredita la situación en la que se encuentra un edificio en relación con:
1. Su estado de conservación.
2. El cumplimiento de la normativa vigente de accesibilidad.
3. Su grado de eficiencia energética.
Además, en este informe se determinarán las posibles deficiencias presentes en el edificio respecto a las tres áreas previamente mencionadas y la susceptibilidad de realizar ajustes para subsanarlas.
Las diferencias entre la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y el Informe de Evaluación de Edificios (IEE) son las siguientes:
1. La ITE se aplica en inmuebles de múltiples usos (residencial colectivo, residencial unifamiliar, oficinas, centros comerciales, industrial…) situados en municipios de más de 25.000 habitantes. Sin embargo, el IEE es obligatorio en edificios de tipología residencial colectiva (bloques de viviendas, hoteles, residencias…) sin limitación debida al tamaño del municipio en el que se ubican.
2. La ITE se centra única y exclusivamente en el estado de conservación del edificio, mientras que el IEE abarca también los temas de la accesibilidad universal al edificio y el grado de eficiencia energética del inmueble.
Las inspecciones realizadas del inmueble para su evaluación deberán ser de carácter visual. Si el técnico competente encargado lo cree conveniente, podrá proponer a la propiedad la realización de distintas pruebas necesarias para poder valorar de una forma más precisa las posibles deficiencias detectadas en dicha inspección visual.
El Informe de Evaluación del Edificio (IEE) debe identificar el bien inmueble con su referencia catastral y desarrollar tres partes bien diferenciadas:
1.Evaluación del estado de conservación del edificio con el fin de comprobar el cumplimiento de las condiciones básicas legalmente exigibles. En esta sección constarán la localización y la descripción de las deficiencias detectadas y se hará una valoración final de su estado de conservación del edificio calificandolo como favorable o desfavorable dependiendo de si cumple los requisitos mínimos establecidos.
2. Evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad de accesibilidad universal, esto es, la reunión de las condiciones mínimas que deben reunir los edificios de cualquier tipo para permitir la correcta accesibilidad de las personas con problemas de mobilidad.
3. Evaluación del grado de eficiencia energética, el cual dependerá del consumo de energía y de las emisiones de CO2 del inmueble en cuestión.
“Favorable” o “Desfavorable” son los dos posibles resultados en cuanto a la evaluación del estado de conservación del edificio, dependiendo de si se cumplen los requisitos básicos relativos al estado de conservación de este, o no.
En el caso de que la calificación sea “Desfavorable”, el Informe de Evaluación del Edificio deberá incluir una descripción y localización de las deficiencias que deban ser subsanadas, además de un análisis de las posibles causas que las originaron y una relación de las medidas de seguridad que sea precisa adoptar para garantizar la seguridad, en caso de que fuera necesario.
En lo que respecta a la evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad, de la misma forma que la primera parte del Informe de Evaluación de Edificios puede resultar en “Favorable” o “Desfavorable”, aquí se establecerá si en el edificio se pueden o deben realizar ajustes razonables en materia de accesibilidad.
Finalmente, la tercera parte consiste en la Certificación Energética del inmueble, que resulta en la asignación de una letra desde la A hasta la G, siendo la A la calificación asignada a los edificios más energéticamente eficientes y la G todo lo contrario. En este caso, ninguna calificación lleva asociada una obligación de mejora por parte de los propietarios.
Únicamente podrán redactar el Informe de Evaluación de Edificios los técnicos facultativos competentes, es decir, los arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros de edificación serán los que tengan la capacidad legal para suscribir el IEE.
No obstante, para suscribir el Certificado de Eficiencia Energética de un edificio, además de los arquitectos y arquitectos técnicos, otros técnicos son habilitados por la normativa vigente (Real Decreto 235/2013) por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
La redacción del Informe de Evaluación del Edificio será a cargo del técnico competente y remitido por el propietario o el propio técnico a la Administración, que creará un registro al efecto. Para el caso que se hayan detectado peligros inminentes, se deberán subsanar adoptando las medidas urgentes que sean necesarias.
Según el apartado 6 del Artículo 29 del Real Decreto Legislativo 7/2015, los propietarios de inmuebles obligados a la realización del IEE deberán remitir una copia de este al organismo que determine la Comunidad Autónoma.
El Informe de Evaluación de Edificios tiene una vigencia de 10 años. Sin embargo, no es así en el caso en que se produzcan modificaciones que alteren las circunstancias descritas en el informe.
Los propietarios únicos de edificios, las comunidades de propietarios y las agrupaciones de comunidades de propietarios de los edificios con una antigüedad igual o superior a 50 años (en la mayoría de los casos), o edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, de accesibilidad universal o de eficiencia energética. No obstante, queda a criterio de los Ayuntamientos el ampliar las tipologías y reducir la antigüedad exigida.
Si el edificio supera los 50 años de antigüedad, será legalmente exigible que se redacte el Informe de Evaluación de Edificio, siendo este un trámite que permite asegurar que el edificio se encuentra en buenas condiciones. Se trata de un documento cuya redacción es de obligado cumplimiento, dependiendo de la normativa local aplicable y del año de construcción del inmueble.
La obligación de la aplicación de las ITE o IEE, ha causado mucha confusión en los últimos años y no sin motivo: aunque la primera normativa sobre las ITE fue de ámbito estatal (Real Decreto 8/11), ésta contemplaba la posibilidad de aplicación de normativas específicas por parte de Comunidades Autónomas, Provincias y Municipios. Esto resulta en un centenar de normativas distintas que deben aplicarse o no, dependiendo de la región o municipio en el que está situado el inmueble.
En cualquier caso, el Informe de Evaluación de Edificios es obligatorio en caso de que los propietarios, independientemente de la antigüedad del edificio, pretendan solicitar ayudas públicas para llevar a cabo obras de conservación, accesibilidad, o eficiencia energética. En estos casos, el IEE deberá realizarse con anterioridad a la petición de dicha ayuda.
Se trata de una normativa cambiante dependiendo de la Comunidad Autónoma y del del Ayuntamiento donde los propietarios del inmueble podrán acceder a ayudas para la rehabilitación, previa la presentación del correspondiente IEE. Las ayudas suelen ser:
1. Hasta 4.000€ por vivienda para la conservación.
2. Hasta 2.000€ por vivienda para la mejora de la eficiencia energética (5.000€ si se reduce en un 50% la demanda energética del edificio).
3. Hasta 4.000€ por vivienda para mejora de accesibilidad.
No obstante, la cuantía no podrá superar el 35% del presupuesto; excepcionalmente en el caso de mejora de la accesibilidad el 50%, hasta 11.000€ como máximo por vivienda.
Se considerará una infracción urbanística la falta de la cumplimentación en tiempo y forma del Informe de Evaluación de Edificios. La sanción correspondiente a este tipo de infracciones suele ser de 100€ por vivienda y año transcurrido a contar desde la obligatoriedad de este informe.
Además, sin perjuicio de lo anterior, dicho incumplimiento determinará que el Ayuntamiento ordene su realización en sustitución y a costa de los obligados, previo requerimiento al propietario.
Para la redacción del Informe de Evaluación de Edificios, el técnico deberá comprobar que se satisfacen las condiciones básicas de la edificación que evalúa el estado de conservación del edificio:
1. Seguridad estructural, sin existencia de daños que afecten a elementos estructurales y que puedan comprometer la resistencia mecánica o estabilidad del edificio.
2. Salubridad de la construcción, sin existencia de defectos en la protección contra la humedad ni en el suministro o evacuación de aguas.
3. Seguridad de la instalación eléctrica.
Además del estado de conservación del edificio, se deberá de comprobar si el edificio cumple con las condiciones básicas de accesibilidad universal y de no discriminación de las personas con problemas de movilidad para el acceso y utilización del edificio.
Por último, se realizará la certificación de la eficiencia energética del edificio, en función de su nivel de optimización.
Por todo esto, el técnico deberá recorrer el edificio examinando sus distintos componentes (cubiertas, fachadas, elementos estructurales…), tomando los datos y realizando las pruebas que considere oportunos para poder realizar una evaluación lo más precisa posible.
La ley contempla cinco grados en función del estado del edificio:
• Inmediata (Grado 1). Obliga a adoptar una intervención en un plazo máximo de 24 horas. Si no se procede así, se puede acudir al servicio de extinción de incendios por peligro de derrumbe y riesgo inminente de daños a personas o bienes ajenos. Esta calificación también está prevista para situaciones de obligado apuntalamiento, desalojo de vecinos, clausura de acceso a una zona del edificio o montaje de bandejas de seguridad para evitar desprendimientos.
• Muy urgente (Grado 2). Plazo máximo para subsanar las deficiencias de 3 meses. En este tiempo se deberán ejecutar las intervenciones imprescindibles para garantizar la seguridad por los posibles riesgos derivados de dichas deficiencias para los residentes del inmueble.
• Urgente (Grado 3). Para este tipo de intervención se estipula un plazo máximo de 12 meses para la detección de deficiencias graves que puedan implicar la degradación del elemento o del sistema de una forma progresiva.
• Necesaria a medio plazo (Grado 4). Contempla las actuaciones en un plazo más largo de un año, ya que las deficiencias detectadas no afectan al funcionamiento del sistema, aunque requieren corrección ya que podrían agravarse en un futuro.
• Mantenimiento (Grado 5). Esta calificación está prevista para problemáticas que por su levedad no entrañan riesgo aparentemente, y que con un mantenimiento apropiado se pueden subsanar o detener. No se contempla un plazo determinado de actuación porque se entiende que serán subsanadas en el habitual proceso de conservación del edificio.
Un Informe de Evaluación Favorable es más sencillo de conseguir (y más barato) si la Comunidad de Propietarios sigue los siguientes consejos:
1. Consultar la experiencia y profesionalidad del técnico. En la IEE prevalece un criterio técnico, que en muchos casos es subjetivo, y por tanto una mala praxis puede originar la realización de excesivas obras en la finca soportadas únicamente por derramas comunitarias, algo que es muchas veces insostenible y extremadamente caro.
2. Contratación de un técnico competente, independiente y con formación específica. Además, es recomendable contar con un técnico durante la realización de las obras necesarias para la subsanación de los defectos que se levante en el Acta de Inspección.
3. Informarse de las ayudas o subvenciones públicas disponibles en materia de rehabilitación a nivel local, autonómico o estatal, ya que el IEE es requisito previo para poder optar a ellas.
4. Introducir medidas de eficiencia energética en caso de realizar obras de adecuación.
5. Exigir el visado en caso de que sea necesario, de forma que la Comunidad de Propietarios tiene plena confianza de que el técnico autor del acta de la IEE está habitabilidad para realizar dicho informe.
En el caso en el que el Informe de Evaluación de Edificio sea “Desfavorable” en relación con las condiciones básicas de accesibilidad, el técnico que haya redactado el Informe de Evaluación del Edificio deberá evaluar la susceptibilidad de realizar ajustes razonables con el fin de subsanar las deficiencias encontradas.
Una obra de subsanación supondrá un ajuste razonable cuando no representa una carga desproporcionada para quienes han de sufragarla. Para determinar si una carga es desproporcionada o no, se tendrá en cuenta si el coste de las obras necesarias repercutido anualmente y descartando las posibles ayudas públicas, excede o no de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
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