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Estas son las preguntas m谩s frecuentes respecto al Informe de Evaluaci贸n de Edificios. Si sigue con dudas, no deje de visitar nuestra p谩gina de Tengo dudas y preg煤ntenos sin compromiso.
El Informe de Evaluaci贸n del Edificio (tambi茅n conocido como IEE) es un documento en el que un t茅cnico competente acredita la situaci贸n en la que se encuentra un edificio en relaci贸n con:
1. Su estado de conservaci贸n.
2. El cumplimiento de la normativa vigente de accesibilidad.
3. Su grado de eficiencia energ茅tica.
Adem谩s, en este informe se determinar谩n las posibles deficiencias presentes en el edificio respecto a las tres 谩reas previamente mencionadas y la susceptibilidad de realizar ajustes para subsanarlas.
Las diferencias entre la Inspecci贸n T茅cnica de Edificios (ITE) y el Informe de Evaluaci贸n de Edificios (IEE) son las siguientes:
1. La ITE se aplica en inmuebles de m煤ltiples usos (residencial colectivo, residencial unifamiliar, oficinas, centros comerciales, industrial鈥) situados en municipios de m谩s de 25.000 habitantes. Sin embargo, el IEE es obligatorio en edificios de tipolog铆a residencial colectiva (bloques de viviendas, hoteles, residencias鈥) sin limitaci贸n debida al tama帽o del municipio en el que se ubican.
2. La ITE se centra 煤nica y exclusivamente en el estado de conservaci贸n del edificio, mientras que el IEE abarca tambi茅n los temas de la accesibilidad universal al edificio y el grado de eficiencia energ茅tica del inmueble.
Las inspecciones realizadas del inmueble para su evaluaci贸n deber谩n ser de car谩cter visual. Si el t茅cnico competente encargado lo cree conveniente, podr谩 proponer a la propiedad la realizaci贸n de distintas pruebas necesarias para poder valorar de una forma m谩s precisa las posibles deficiencias detectadas en dicha inspecci贸n visual.
El Informe de Evaluaci贸n del Edificio (IEE) debe identificar el bien inmueble con su referencia catastral y desarrollar tres partes bien diferenciadas:
1.Evaluaci贸n del estado de conservaci贸n del edificio con el fin de comprobar el cumplimiento de las condiciones b谩sicas legalmente exigibles. En esta secci贸n constar谩n la localizaci贸n y la descripci贸n de las deficiencias detectadas y se har谩 una valoraci贸n final de su estado de conservaci贸n del edificio calificandolo como favorable o desfavorable dependiendo de si cumple los requisitos m铆nimos establecidos.
2. Evaluaci贸n de las condiciones b谩sicas de accesibilidad de accesibilidad universal, esto es, la reuni贸n de las condiciones m铆nimas que deben reunir los edificios de cualquier tipo para permitir la correcta accesibilidad de las personas con problemas de mobilidad.
3. Evaluaci贸n del grado de eficiencia energ茅tica, el cual depender谩 del consumo de energ铆a y de las emisiones de CO2 del inmueble en cuesti贸n.
鈥淔avorable鈥 o 鈥淒esfavorable鈥 son los dos posibles resultados en cuanto a la evaluaci贸n del estado de conservaci贸n del edificio, dependiendo de si se cumplen los requisitos b谩sicos relativos al estado de conservaci贸n de este, o no.
En el caso de que la calificaci贸n sea 鈥淒esfavorable鈥, el Informe de Evaluaci贸n del Edificio deber谩 incluir una descripci贸n y localizaci贸n de las deficiencias que deban ser subsanadas, adem谩s de un an谩lisis de las posibles causas que las originaron y una relaci贸n de las medidas de seguridad que sea precisa adoptar para garantizar la seguridad, en caso de que fuera necesario.
En lo que respecta a la evaluaci贸n de las condiciones b谩sicas de accesibilidad, de la misma forma que la primera parte del Informe de Evaluaci贸n de Edificios puede resultar en 鈥淔avorable鈥 o 鈥淒esfavorable鈥, aqu铆 se establecer谩 si en el edificio se pueden o deben realizar ajustes razonables en materia de accesibilidad.
Finalmente, la tercera parte consiste en la Certificaci贸n Energ茅tica del inmueble, que resulta en la asignaci贸n de una letra desde la A hasta la G, siendo la A la calificaci贸n asignada a los edificios m谩s energ茅ticamente eficientes y la G todo lo contrario. En este caso, ninguna calificaci贸n lleva asociada una obligaci贸n de mejora por parte de los propietarios.
脷nicamente podr谩n redactar el Informe de Evaluaci贸n de Edificios los t茅cnicos facultativos competentes, es decir, los arquitectos, arquitectos t茅cnicos e ingenieros de edificaci贸n ser谩n los que tengan la capacidad legal para suscribir el IEE.
No obstante, para suscribir el Certificado de Eficiencia Energ茅tica de un edificio, adem谩s de los arquitectos y arquitectos t茅cnicos, otros t茅cnicos son habilitados por la normativa vigente (Real Decreto 235/2013) por el que se aprueba el procedimiento b谩sico para la certificaci贸n de la eficiencia energ茅tica de los edificios.
La redacci贸n del Informe de Evaluaci贸n del Edificio ser谩 a cargo del t茅cnico competente y remitido por el propietario o el propio t茅cnico a la Administraci贸n, que crear谩 un registro al efecto. Para el caso que se hayan detectado peligros inminentes, se deber谩n subsanar adoptando las medidas urgentes que sean necesarias.
Seg煤n el apartado 6 del Art铆culo 29 del Real Decreto Legislativo 7/2015, los propietarios de inmuebles obligados a la realizaci贸n del IEE deber谩n remitir una copia de este al organismo que determine la Comunidad Aut贸noma.
El Informe de Evaluaci贸n de Edificios tiene una vigencia de 10 a帽os. Sin embargo, no es as铆 en el caso en que se produzcan modificaciones que alteren las circunstancias descritas en el informe.
Los propietarios 煤nicos de edificios, las comunidades de propietarios y las agrupaciones de comunidades de propietarios de los edificios con una antig眉edad igual o superior a 50 a帽os (en la mayor铆a de los casos), o edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas p煤blicas con el objetivo de acometer obras de conservaci贸n, de accesibilidad universal o de eficiencia energ茅tica. No obstante, queda a criterio de los Ayuntamientos el ampliar las tipolog铆as y reducir la antig眉edad exigida.
Si el edificio supera los 50 a帽os de antig眉edad, ser谩 legalmente exigible que se redacte el Informe de Evaluaci贸n de Edificio, siendo este un tr谩mite que permite asegurar que el edificio se encuentra en buenas condiciones. Se trata de un documento cuya redacci贸n es de obligado cumplimiento, dependiendo de la normativa local aplicable y del a帽o de construcci贸n del inmueble.
La obligaci贸n de la aplicaci贸n de las ITE o IEE, ha causado mucha confusi贸n en los 煤ltimos a帽os y no sin motivo: aunque la primera normativa sobre las ITE fue de 谩mbito estatal (Real Decreto 8/11), 茅sta contemplaba la posibilidad de aplicaci贸n de normativas espec铆ficas por parte de Comunidades Aut贸nomas, Provincias y Municipios. Esto resulta en un centenar de normativas distintas que deben aplicarse o no, dependiendo de la regi贸n o municipio en el que est谩 situado el inmueble.
En cualquier caso, el Informe de Evaluaci贸n de Edificios es obligatorio en caso de que los propietarios, independientemente de la antig眉edad del edificio, pretendan solicitar ayudas p煤blicas para llevar a cabo obras de conservaci贸n, accesibilidad, o eficiencia energ茅tica. En estos casos, el IEE deber谩 realizarse con anterioridad a la petici贸n de dicha ayuda.
Se trata de una normativa cambiante dependiendo de la Comunidad Aut贸noma y del del Ayuntamiento donde los propietarios del inmueble podr谩n acceder a ayudas para la rehabilitaci贸n, previa la presentaci贸n del correspondiente IEE. Las ayudas suelen ser:
1. Hasta 4.000鈧 por vivienda para la conservaci贸n.
2. Hasta 2.000鈧 por vivienda para la mejora de la eficiencia energ茅tica (5.000鈧 si se reduce en un 50% la demanda energ茅tica del edificio).
3. Hasta 4.000鈧 por vivienda para mejora de accesibilidad.
No obstante, la cuant铆a no podr谩 superar el 35% del presupuesto; excepcionalmente en el caso de mejora de la accesibilidad el 50%, hasta 11.000鈧 como m谩ximo por vivienda.
Se considerar谩 una infracci贸n urban铆stica la falta de la cumplimentaci贸n en tiempo y forma del Informe de Evaluaci贸n de Edificios. La sanci贸n correspondiente a este tipo de infracciones suele ser de 100鈧 por vivienda y a帽o transcurrido a contar desde la obligatoriedad de este informe.
Adem谩s, sin perjuicio de lo anterior, dicho incumplimiento determinar谩 que el Ayuntamiento ordene su realizaci贸n en sustituci贸n y a costa de los obligados, previo requerimiento al propietario.
Para la redacci贸n del Informe de Evaluaci贸n de Edificios, el t茅cnico deber谩 comprobar que se satisfacen las condiciones b谩sicas de la edificaci贸n que eval煤a el estado de conservaci贸n del edificio:
1. Seguridad estructural, sin existencia de da帽os que afecten a elementos estructurales y que puedan comprometer la resistencia mec谩nica o estabilidad del edificio.
2. Salubridad de la construcci贸n, sin existencia de defectos en la protecci贸n contra la humedad ni en el suministro o evacuaci贸n de aguas.
3. Seguridad de la instalaci贸n el茅ctrica.
Adem谩s del estado de conservaci贸n del edificio, se deber谩 de comprobar si el edificio cumple con las condiciones b谩sicas de accesibilidad universal y de no discriminaci贸n de las personas con problemas de movilidad para el acceso y utilizaci贸n del edificio.
Por 煤ltimo, se realizar谩 la certificaci贸n de la eficiencia energ茅tica del edificio, en funci贸n de su nivel de optimizaci贸n.
Por todo esto, el t茅cnico deber谩 recorrer el edificio examinando sus distintos componentes (cubiertas, fachadas, elementos estructurales鈥), tomando los datos y realizando las pruebas que considere oportunos para poder realizar una evaluaci贸n lo m谩s precisa posible.
La ley contempla cinco grados en funci贸n del estado del edificio:
鈥 Inmediata (Grado 1). Obliga a adoptar una intervenci贸n en un plazo m谩ximo de 24 horas. Si no se procede as铆, se puede acudir al servicio de extinci贸n de incendios por peligro de derrumbe y riesgo inminente de da帽os a personas o bienes ajenos. Esta calificaci贸n tambi茅n est谩 prevista para situaciones de obligado apuntalamiento, desalojo de vecinos, clausura de acceso a una zona del edificio o montaje de bandejas de seguridad para evitar desprendimientos.
鈥 Muy urgente (Grado 2). Plazo m谩ximo para subsanar las deficiencias de 3 meses. En este tiempo se deber谩n ejecutar las intervenciones imprescindibles para garantizar la seguridad por los posibles riesgos derivados de dichas deficiencias para los residentes del inmueble.
鈥 Urgente (Grado 3). Para este tipo de intervenci贸n se estipula un plazo m谩ximo de 12 meses para la detecci贸n de deficiencias graves que puedan implicar la degradaci贸n del elemento o del sistema de una forma progresiva.
鈥 Necesaria a medio plazo (Grado 4). Contempla las actuaciones en un plazo m谩s largo de un a帽o, ya que las deficiencias detectadas no afectan al funcionamiento del sistema, aunque requieren correcci贸n ya que podr铆an agravarse en un futuro.
鈥 Mantenimiento (Grado 5). Esta calificaci贸n est谩 prevista para problem谩ticas que por su levedad no entra帽an riesgo aparentemente, y que con un mantenimiento apropiado se pueden subsanar o detener. No se contempla un plazo determinado de actuaci贸n porque se entiende que ser谩n subsanadas en el habitual proceso de conservaci贸n del edificio.
Un Informe de Evaluaci贸n Favorable es m谩s sencillo de conseguir (y m谩s barato) si la Comunidad de Propietarios sigue los siguientes consejos:
1. Consultar la experiencia y profesionalidad del t茅cnico. En la IEE prevalece un criterio t茅cnico, que en muchos casos es subjetivo, y por tanto una mala praxis puede originar la realizaci贸n de excesivas obras en la finca soportadas 煤nicamente por derramas comunitarias, algo que es muchas veces insostenible y extremadamente caro.
2. Contrataci贸n de un t茅cnico competente, independiente y con formaci贸n espec铆fica. Adem谩s, es recomendable contar con un t茅cnico durante la realizaci贸n de las obras necesarias para la subsanaci贸n de los defectos que se levante en el Acta de Inspecci贸n.
3. Informarse de las ayudas o subvenciones p煤blicas disponibles en materia de rehabilitaci贸n a nivel local, auton贸mico o estatal, ya que el IEE es requisito previo para poder optar a ellas.
4. Introducir medidas de eficiencia energ茅tica en caso de realizar obras de adecuaci贸n.
5. Exigir el visado en caso de que sea necesario, de forma que la Comunidad de Propietarios tiene plena confianza de que el t茅cnico autor del acta de la IEE est谩 habitabilidad para realizar dicho informe.
En el caso en el que el Informe de Evaluaci贸n de Edificio sea 鈥淒esfavorable鈥 en relaci贸n con las condiciones b谩sicas de accesibilidad, el t茅cnico que haya redactado el Informe de Evaluaci贸n del Edificio deber谩 evaluar la susceptibilidad de realizar ajustes razonables con el fin de subsanar las deficiencias encontradas.
Una obra de subsanaci贸n supondr谩 un ajuste razonable cuando no representa una carga desproporcionada para quienes han de sufragarla. Para determinar si una carga es desproporcionada o no, se tendr谩 en cuenta si el coste de las obras necesarias repercutido anualmente y descartando las posibles ayudas p煤blicas, excede o no de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
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